传统行业被低估

近期，联商网发布了《2014年主要零售企业关店统计》显示，截止2014年12月31日，全国主要零售企业(百货、超市)共计关闭201家门店，较2013年关闭35家，同比增长高达474.29%，创历年之最。不少业内人士坦言，关店的主要原因无非就是高租金和人力成本，以及电商巨大的冲击。关店止损其实是无奈之举，实体零售业者必须要主动出击，于是自行涉足O2O成为众多实体零售商的应对之策。

反观美国，最近几年来一直有媒体称电商将会取代实体零售。然而，根据NAREIG商业地产部分析，美国实体零售被取代在未来5年是不可能的。

物流：江浙沪包邮次天送达V.S. 美国“慢递”

中国电商发展主要依托的是物流，江浙沪包邮次天送达在美国是几乎不可能发生的。首先，美国城市分散，东西海岸、中部、南部大城市众多。假如电商仓库在东海岸，那么一般来说要5-7天才能送达西海岸；如果消费者急用，最好的选择仍是去实体零售店购买。

其次，美国劳动力成本较中国高出很多，因此快递成本偏高。大多数消费者仍会选择去实体店购买从而节约支出。同时，美国的退货机制非常健全。如果在电商购物网站购买的商品不符合心意，可以去零售店直接退货。因此，零售店的存在不仅是一个购物场所，更是为消费者提供服务的“港湾”。

根据Cushman& Wakefield数据显示，2014年零售实体店销售额达到8260亿美元，同比2013年增长31.2%，超过了2007年金融危机之前的水平。部分实体店在2014年宣布破产或者是关店，但是主流零售商依旧强劲。根据NAREIG分析，由于经济情况及就业好转，人民可支配收入提高，中高端商店复苏；而低端品牌则还在挣扎。

下图为全美实体零售店的平均空置率（红色曲线）和单位价格租金（蓝色柱状图），可以看出的是自2010年以来，全美的商铺空置率就呈现下降模式，而租金在经历了短暂的回落后正在稳步上升。根据供求关系分析，2015年租金仍会继续上涨。

从地域上分析，曼哈顿和洛杉矶仍旧领跑零售类商业地产交易，总成交额分别为69亿美元和58亿美元。芝加哥、达拉斯、和纽约市周边几个区（布鲁克林、皇后区等）紧随其后。

下图为自2008年以来零售类商业地产的净吸收量，2009年-2010年是全美零售业最惨烈的一年。2012年稍有复苏但随后也出现回落，真正意义上的复苏是从2013年开始。

NAREIG商业地产部主管尹航表示，随着美国GDP稳定增长，失业率降低，实体零售类商业地产会引来新的契机。